בחודש ספטמר 2017 נכנס לתוקף תיקון חדש לחוק השכירות והשאילה. במאמר זה נעמוד על עיקרי התיקון לחוק ומשמעותם.
א – אי התאמה במושכר
על המשכיר למסור את המושכר לשוכר כשהוא מתאים למוסכם ביניהם.
במקרה של אי התאמה, השוכר לא יהיה זכאי להסתמך עליה אם ידע על אי ההתאמה במועד כריתת הסכם השכירות; אם לא הודיע עליה בתוך זמן סביר לאחר גילויה (כשהמשכיר לא ידע עליה); או אם לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק ולתקן.
על המשכיר, מצדו, מוטלת החובה למסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות נוגדת.
לתשומת לבכם – תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם או המגבילה את אחריותו כאמור בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת עליהם במועד כריתת הסכם השכירות או מסירת המושכר ולא הודיע עליהם לשוכר.
ב – שינויים במושכר והשבתו בתום תקופת השכירות
שוכר (שאינו חוכר לדורות) אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים.
עם סיום תקופת השכירות על השוכר להשיב את המושכר למשכיר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.
ככל שהשוכר ביצע שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, אזי השוכר זכאי לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר השינויים (ללא תמורה בעד השינויים) או השבתו לקדמותו טרם ביצועם. ככל שהשינויים בוצעו ללא הסכמת המשכיר אזי המשכיר רשאי לדרוש השבת המצב לקדמותו.
ג – חוזה שכירות למגורים
התיקון לחוק קובע שורה של הוראות החלות על חוזה שכירות של דירה למטרת מגורים.
הוראות אלה אינן חלות על דירה בבית מלון, במעון/מעונות, בבית דיור מוגן, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, על חוזה שכירות לתקופה שאינה עולה על 3 חודשים או עולה על 10 שנים, חוזה שדמי השכירות בו עולים על 20,000 ₪ ועל חוזים נוספים ככל שייקבע בתקנות.
כאשר מדובר ביחסים חוזיים רגילים, שאינם נמנים בגדר החריגים לחוק, תחולנה ההוראות הבאות:
1. צורתו ותוכנו של חוזה השכירות
חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי המשכיר והשוכר, והעתק חתום ממנו יימסר לכל אחד מהצדדים.
החוזה יכלול, בין היתר, את הפרטים הבאים: כתובת המושכר; שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות שלהם ומענם; תיאור הדירה המושכרת, תכולתה והצמדותיה; תקופת ההסכם, קיומה או היעדר קיומה של אופציה להארכתה ותנאי ביטול ההסכם; דמי השכירות, מועד ואופן תשלומם; תשלומים נוספים פרט לדמי השכירות ככל שחלים על המושכר וגובהם; פגמים או ליקויים משמעותיים במושכר הידועים למשכיר. שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה מצוי שישלים את הנדרש ככל שלא סוכם ונחתם בין הצדדים.
2. חובת מסירה של דירה מתאימה וראויה למגורים
על המשכיר חלה החובה למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה וראויה למגורים, ובכלל זאת כוללת מערכת ניקוז וסילוק שפכים, מערכת חשמל ותאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירתם, מערכת לאספקת מי שתיה ומחיצה בין השירותים לדירה. דירה שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו אינה ראויה למגורים.
3. מסירת הדירה המושכרת
הדירה תימסר לשוכר במועד עליו הסכימו הצדדים, כשהיא פנויה מכל אדם או נכס למעט נכס שסוכם כי יימצא בה, בצירוף הוראות תחזוקה ושימוש במושכר ותחולתו ככל שנדרשות, שתימסרנה על ידי המשכיר.
4. תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת
השוכר אחראי על כל ליקוי ופגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת.
המשכיר, מצדו, אחראי על תיקון כל ליקוי או פגם אחר בדירה שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ממועד דרישת השוכר, שלא יעלה על 3 ימים אם הפגם או הליקוי דחוף ואינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר או 30 יום בכל מקרה אחר.
5. התשלומים החלים על השוכר
על פי התיקון לחוק השוכר ישא בתשלומים הבאים: דמי שכירות; מיסים והיטלים החלים על מחזיק בדירה לרבות ארנונה; תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים שניתנים לו בדירה ובכללם מים, חשמל, גז וחימום; תשלומים לאחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף או לחברת ניהול ותשלומים נוספים ככל שייקבעו בתקנות. כמו כן ישא השוכר בהוצאות תיקון ליקויים שבאחריותו.
לתשומת לבכם – השוכר לא ישא בתשלומים נוספים על האמור לעיל ובכלל זאת תשלומים לרכישה או השבחה של מערכות או מתקנים בדירה, למעט התאמות או שיפורים שהוא עצמו ביקש; דמי ביטוח מבנה; או תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד ג' ובכללם דמי תיווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר.
6. בטוחות
אם המשכיר מבקש מהשוכר ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כגון ערבות בנקאית או מזומן, ערכן לא יעלה על דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות או עבור 3 חודשי שכירות לפי הנמוך מהשניים.
המשכיר לא יהא רשאי לממש ערובה שניתנה לו אלא במקרים ובתנאים הבאים: אם השוכר לא שילם את דמי השכירות במועדם; לא תיקן ליקויים שבאחריותו; לא שילם את התשלומים השוטפים שבאחריותו; או לא פינה את המושכר בתום תקופת השכירות (המימוש מוגבל לגובה הסכום הרלבנטי לפי המקרה).
תנאי נוסף למימוש הערובה הוא משלוח הודעה לשוכר זמן סביר מראש ומתן אפשרות תיקון בתוך זמן סביר.
בתום תקופת השכירות ובכפוף לפרעון חובות השוכר על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה על פי התנאים ובמועדים הנקובים בחוק.
7. תקופת השכירות
על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו להאריך את התקופה ובאילו תנאים.
ככל שיש למשכיר על פי ההסכם אופציה להארכה ונקבעו בו תנאים להארכה, עליו להודיע לשוכר על רצונו לממשה לפחות 90 יום לפני תום תקופת השכירות. אם יש לשוכר אופציה להארכה על פי ההסכם עליו להודיע למשכיר לפחות 60 יום מראש על רצונו לממשה.
תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. בכל מקרה על המשכיר להודיע על ביטול כאמור 90 יום מראש לפחות, ואילו על השוכר להודיע על הביטול לפחות 60 יום מראש.
** למאמרים נוספים בנושא עסקאות נדל"ן לחץ כאן.
