מצב החירום השורר כרגע בישראל ובכלל בעולם מזמן לנו אתגרים רבים, גם בהיבט המשפטי. בפרט, עולות שאלות משפטיות רבות ביחס לקיום הסכמים.
כך, למשל, בעלי עסק רבים נאלצו לסגור את עסקיהם או לצמצם באופן ניכר את פעילותם, עובדים שכירים רבים פוטרו או הוצאו לחל"ת, וכל אלה מתמודדים עם תשלומים והוצאות, שיש ספק לגבי יכלתם לעמוד בהם.
אחרים מתמודדים עם חוסר יכולת ליהנות מהנכס או מהשירות שהם נדרשים לשלם עליו – סחורות ומוצרים שמתעכבים, נכסים עסקיים שהושכרו ולא ניתן לעשות בהם שימוש ועוד ועוד.
בנוסף, תשלומים שונים להם התחייבנו עלולים להתעכב נוכח הנגישות המוגבלת לשירותים בנקאיים ואחרים.
ובכן, מה ניתן לעשות במצבים אלה?
מובן כי אין מקרה אחד דומה לאחר, ויש חשיבות רבה לתנאים ולנסיבות של כל הסכם והתקשרות. יחד עם זאת, ניתן להצביע על מספר טיפים וצעדים עקרוניים, שעשויים לסייע לכם להעריך את המצב ולשקול את האפשרויות העומדות בפניכם:
1. פתרון חוזי
כצעד ראשון לפני כל החלטה או פעולה עליכם לבחון באופן מעמיק ויסודי את ההסכם שעליו חתמתם. האם יש בו התייחסות קונקרטית לבעיות שהתעוררו? האם, למשל, יש בהסכם סעיף העוסק במצבים של כח עליון? אם כן, כיצד מוגדרים מצבים אלה ומה התוצאות הנובעות מהם? האם יש התייחסות לאיחור בתשלומים? לאפשרויות דחיה או קבלת אורכה בביצוע התחייבויות חוזיות? לפיצויים מוסכמים?
2. פתרון פרשני
הואיל ואנו מצויים במצב חדש ובלתי מוכר, עשויות להתעורר שאלות משפטיות שהתשובה עליהן אינה חד משמעית. שאלות אלה מתרבות ככל שההסכם פחות מפורט או בהיר בהוראותיו.
אחת מהטענות הנפוצות הנשמעות בימים אלה נוגעת לקיומו של "כח עליון" או "סיכול". על פי דיני החוזים, כח עליון הוא מצב שבו נוצרו נסיבות, שלא היו ידועות במועד חתימת ההסכם ולא ניתן היה לצפותן מראש, לא ניתן למנען, והן משפיעות כיום על כך שקיום ההסכם הפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם מראש. במצב בו הוכח קיומו של כח עליון, הצד השני להסכם לא יוכל לדרוש את אכיפתו וכמו כן לא יוכל לדרוש פיצויים, והסעד היחיד העומד בידיו הוא ביטול ההסכם, אם כי לבית המשפט יש שיקול דעת להחליט בנסיבות העניין על השבה של מה שנתקבל על פי ההסכם וכן על החזר הוצאות שהוצאו לשם קיומו.
כבר מעצם ההגדרות הללו ניתן לראות, כי יש ספק ביחס לשאלה אם בתי המשפט יכירו בטענה מסוג סיכול בהתקשרות זו או אחרת. ואכן, בתי המשפט נמנעו פעמים רבות לאורך השנים מלהכיר באירועים חריגים כגון מלחמה, נזקי טבע, מחלות וכיוצ"ב כאירועים העולים כדי כח עליון, מהנימוק שעל הצדדים להניח מראש במועד חתימת ההסכם שהכל יכול לקרות, ולהיערך בהתאם מראש. כמו כן, קיים ספק ביחס לשאלה אם אי קיום תנאי מתנאי ההסכם לא יקנה לצד השני זכות לביטול ההסכם, להשבה ו/או להחזר הוצאות. הואיל ומדובר בתופעה רחבת היקף והשפעה, בכוונת משרד המשפטים להקים צוות על מנת לבחון את הסוגיה ולהתוות כללים מנחים (ראו מטה קישור לידיעה שפורסמה בנדון).
בנוסף על האמור, דיני החוזים שוקלים שיקולים של צדק ביחסים בין צדדים להתקשרות. אף אם קיים בהסכם סעיף מפורש כזה או אחר, נשאלת השאלה אם עמידה על קיומו ככתבו וכלשונו בתקופה בה קיימים קשיים אובייקטיביים בביצוע התחייבויות לא תיתפס כמנוגדת לחובת תום הלב, המעוגנת אף היא בחוק. גם בהקשר זה עשויה להיות מחלוקת פרשנית.
3. פתרון מוסכם
גם ללא קשר לסוגיות הפרשניות אשר הוצגו לעיל, לדעתי תמיד רצוי להגיע לפתרון מוסכם שיהיה הוגן ובבחינת WIN-WIN עבור כל הצדדים המעורבים. הדברים חשובים במיוחד כאשר אנו עוסקים במערכת יחסים נמשכת. נסיונות ל"כיפוף ידיים" עלולים להסתיים ב"שבירת כלים" והרס של יחסים טובים ומניבים לאורך זמן.
כך, למשל, תגובה חריפה ובלתי מתפשרת לאיחור באספקה של מוצרים – לא זאת בלבד שעלולה להתפרש כהתנהגות בלתי סבירה ושלא בתום לב, אלא שהיא גם עלולה להרוס יחסים טובים של ספק-לקוח, ולהביא בסופו של יום לצורך להתקשר בהסכם עם ספק אחר, על כל העלויות והמשמעויות האחרות שיש לכך.
דוגמה נפוצה נוספת בימים אלה, היא היעדר היכולת לעשות שימוש בנכסים שהושכרו עבור עסקים. לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, במצב שבו נמנע משוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות בנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, הוא יהא פטור מתשלום דמי השכירות בתקופת המניעה. כל זאת אם לא ידע ולא יכול היה לדעת מראש בעת כריתת ההסכם על נסיבות אלה. גם בהקשר זה עולות שאלות פרשניות שונות, הן לעניין השאלה אם ניתן היה לצפות את מצב הדברים מראש, והן לעניין השאלה בדבר הכוונה ב"נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו". אף אם נניח, כי על פי סעיף זה יוכל שוכר להמנע מתשלום דמי שכירות, הרי שהסעיף מקנה למשכיר את הזכות לבטל את ההסכם כעבור זמן סביר בנסיבות העניין (והרי לכם עניין נוסף הנתון לפרשנות). כאמור, משרד המשפטים צפוי להתייחס לסוגיות אלה בקרוב. על כל פנים, בכל מקרה של ספק דרך המלך היא הגעה לפתרון מוסכם. אם כל אחד מהצדדים יתבצר בעמדתו, המשכיר עלול לאבד את התשלומים בגין השכירות במלואם, והשוכר עלול לאבד את זכות השכירות של הנכס, שבוודאי השקיע בשיפוצו והתאמתו לצרכיו.
היו יצירתיים וחשבו על פתרונות מחוץ לקופסא, היו הוגנים ותיווכחו כי גם הצד השני יבוא לקראתכם.
4. פתרון צופה פני עתיד
כאשר אתם מייצרים פתרון חשבו קדימה – על אבן הדרך הבאה, על המשוכה הבאה שתידרשו לעבור. אל תמתינו לרגע האחרון, טפלו בדברים מבעוד מועד.
אשתף אתכם בדוגמה מהעת האחרונה: צדדים חתמו על הסכם למכר דירה. המועד לתשלום האחרון התקרב, וחוסר הודאות הלך וגבר במקביל – האם הרוכשים יספיקו להעביר את התשלום בזמן נוכח הצמצום בהיקף השירותים הבנקאיים? מה יהיה אם לא יצליחו לעמוד בהתחייבויותיהם? הצדדים בחרו שלא להמתין ופעלו מבעוד מועד – התשלום האחרון הועבר באמצעות אפליקציה, במספר פעימות, והמסמכים האחרונים לשם רישום ההעברה של הזכויות הועברו במקביל. היערכות הצדדים מראש חסכה מהם חיכוכים, טענות בדבר הפרה, והידרשות לסעדים כאלה ואחרים בגין נזקים.
5. הפקת לקחים
לא בכדי נאמר "אין חכם כבעל נסיון". בכל התקשרות חדשה וכן בהארכת התקשרויות קיימות חשוב להביא לידי ביטוי כל תנאי מהותי ומשמעותי עבורכם, שגיליתם כי הוא חסר. כך, מומלץ להרחיב, בין היתר, את ההתייחסות החוזית להוראות העוסקות בכח עליון ולתוצאות הנובעות מהתרחשותו.
6. המשך מעקב ובחינה
הואיל ומדובר בנסיבות חדשות ובלתי מוכרות, מטבע הדברים עם הזמן מצטברים מקרים ותגובות, וכן מפורסמות החלטות, הנחיות, הוראות ותקנות שונות. כל אלה עשויים להשפיע על הפרשנות של הסכמים והתקשרויות ועל חובות הצדדים לפיהם. חשוב לפיכך להמשיך ולעקוב אחר הדברים.
בהצלחה, ורק בריאות!
** למאמרים נוספים בנושא חוזים והתקשרויות – לחצו כאן.
** לכתבות בנושא – לחצו כאן.
** לתשומת לבכם: המידע המופיע באתר, במאמרים או בטיפים שבו, אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו מחליף יעוץ משפטי פרטני הלוקח בחשבון את הנתונים והצרכים המיוחדים של כל אדם או עסק, ולפיכך אין להסתמך עליו או לראות בו משום המלצה או חוות דעת. לאתר, לכותבי המאמרים ו/או למי מטעמם לא תהא כל אחריות ו/או חבות לגבי המידע. המידע מוצג באופן כללי ועקרוני בלבד, הוא אינו מתיימר להקיף את כלל הוראות הדין והמידע המשפטי הרלבנטי, והוא לא בהכרח משקף את המידע המדויק או העדכני ביותר. לפני החלטה על נקיטה בפעולה כלשהי (או הימנעות ממנה) ראוי ומומלץ לערוך סקירה משפטית מקיפה, ולהתייעץ עם עו"ד מנוסה ובעל מומחיות בתחום, שיבחן את הנתונים והצרכים הייחודיים שלכם. כל הזכויות שמורות לעו"ד קרן טוהר.
לקבלת יעוץ משפטי מקיף, מקצועי ואישי, בנוגע לחוזים ולעסקאות נדל"ן בפרט, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר.